COMO QUALIFICAR E PROVAR A PROPRIEDADE DE BENS IMÓVEIS E MÓVEIS

1) INTRODUÇÃO

Em uma petição, à vezes é necessário descrevermos bens móveis ou imóveis, bem como provar-lhes a propriedade. É o que acontece no arrolamento, nas partilhas, inventários, divórcios e etc. que envolvam bens.

Nesses casos, a legislação processual faz uma séria de exigências, muitas vezes desconhecidas e pouco abordadas nos manuais jurídicos. Procurando explicar como fazer essas qualificações e prova de propriedade, escrevemos este Post.

2) BENS IMÓVEIS

Antes de qualquer coisa, ao elaborar a petição, você deve indicar se está tratando de direito de propriedade ou direitos possessórios.


Estaremos diante de direito de propriedade (melhor explicado no tópico 2.1) quando o imóvel houver sido adquirido de forma regular, ou seja, com escritura de compra e venda registrada no cartório competente. No caso das "compras" irregulares, como contrato particular, mero recibo ou contrato verbal, NÃO se trata de aquisição da propriedade  mas de direitos possessórios sobre o imóvel.

A diferença tanto na qualificação como na forma como se provam esses direitos. Vejams cada um.
2.1) DIREITO DE PROPRIEDADE

Toda vez que o processo envolver um bem imóvel, o mesmo deverá ser qualificado, bem como deverá ser provada a sua propriedade. Essa é uma das etapas que, na prática jurídica, podemos observar mais falhas por partes dos profissionais, que redundam em emendas, sobrestamento de feitos, enfim, em transtornos que redundarão com a demora do processo, senão com a própria inviabilidade da demanda.

Analisemos essas duas etapas (qualificação e prova da propriedade).

A QUALIFICAÇÃO DOS BENS IMÓVEIS, conhecida como qualificação registral, é complexa e passa por duas etapas: primeiro, a descrição de suas especificações e, após, a descrição de sua procedência registral.

Nas especificações devem constar:

> descrever as benfeitorias eventualmente existentes;
> área construída e área poligonal;
> o endereço do imóvel;
> características do imóvel (cumprimento e largura);
> confrontações, ou seja, os vizinhos do imóvel.
Ex: O Demandante adquiriu um imóvel residencial urbano, constituído por uma casa de alvenaria, com área construída de 100m² (cem metros quadrados), edificada em uma área é de 442,50m² (quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta decímetros quadrados), situada na Av. Generalíssimo Deodoro, nº 100 (cem), Bairro Umarizal, Belém, Pará, com as seguintes características: 12,50m (doze metros e cinqüenta centímetros) pela frente e aos fundos, por 35,40m (trinta e cinco metros e quarenta centímetros) de cada lado; confrontando-se pela direita, de quem do imóvel olha para o logradouro, com o Lote n. 18; pela esquerda com o Lote n. 20 e aos fundos com o Lote n. 2; (...)
A procedência registral deve indicar a origem do vínculo da parte com o imóvel
> número da matrícula do imóvel;
> indicação do cartório em que se encontra matriculado;
indicar eventuais ônus (hipoteca ou anticrese) que pesem sobre o imóvel;
> forma de aquisição do imóvel (compra e venda, doação, usucapião e etc.). 
Ex(...); com matrícula de nº 12321, tombada no 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Belém, sem ônus reais, imóvel esse adquirido por meio de escritura pública de compra em venda lavrada em 18 (dezoito) de novembro de 1968, registrada na Folha 88, Livro 20-D; (...). 
Por fim, é necessário, após a qualificação registral, a PROVA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. Para isso, somente há um meio, que é a prova documental, pela apresentação de certidão. Tratando-se de imóveis, sua propriedade se prova pelo registro, que pode ser de três espécies:
> CERTIDÃO DE PROPRIEDADE E ÔNUS: é a mais comum e dirá quem é o proprietário atual do imóvel, bem como se há ônus sobre o imóvel, como hipoteca, p.e.;
> CERTIDÃO VINTENÁRIA: além de trazer as informações acima, também descreve toda a história do imóvel (mudanças de titularidade, registros diversos, como hipotecas e etc.) nos últimos 20 (vinte anos);
> CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR: é a mais completa e traz toda a história do imóvel desde o registro mais antigo que conste no cartório de imóveis.
Vejamos um exemplo de correta qualificação registral e indicação da propriedade:
ExO Demandante adquiriu um imóvel residencial urbano, constituído por uma casa de alvenaria, com área construída de 100m² (cem metros quadrados), edificada em uma área é de 442,50m² (quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta decímetros quadrados), situada na Av. Generalíssimo Deodoro, nº 100 (cem), Bairro Umarizal, Belém, Pará, com as seguintes características: 12,50m (doze metros e cinqüenta centímetros) pela frente e aos fundos, por 35,40m (trinta e cinco metros e quarenta centímetros) de cada lado; confrontando-se pela direita, de quem do imóvel olha para o logradouro, com o Lote n. 18; pela esquerda com o Lote n. 20 e aos fundos com o Lote n. 2; com matrícula de nº 12321, tombada no 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Belém, sem ônus reais, imóvel esse adquirido por meio de escritura pública de compra em venda lavrada em 18 (dezoito) de novembro de 1968, registrada na Folha 88, Livro 20-D; conforme comprova a certidão de registro e ônus do imóvel, em anexo.
OBS1: caso o imóvel não seja matriculado no cartório, o que não raro ocorre, como no caso dos imóveis irregulares e terras devolutas, será emitida uma certidão negativa.

OBS2: atenção, algumas comarcas tem mais de um cartório de registro de imóveis, procure se informar em qual cartório o imóvel do qual você deseja certidão está matriculado, pois você só precisa pegar a certidão desse cartório. Isso é definido pela lei orgânica do Poder Judiciário nos Estados, que geralmente divide a circunscrição dos cartórios por bairros, mas, na prática, é mais fácil descobrir ligando para qualquer cartório, eles geralmente sabem informar.

OBS3: as certidões variam de valor, quando mais complexa, mais caros são os emolumentos que deverá ser pagos.

OBS4: apesar de, a priori, as certidões não terem prazo, o ideal é que, ao ajuizar ou contestar uma demanda que envolva um imóvel, seja utilizada uma certidão atualizada.

OBS5: em alguns Estados, a certidão é substituída por uma xérox da folha do livro de matrícula do imóvel.

OBS6: escritura pública OU contrato particular de compra e venda não provam propriedade.

2.2) DIREITOS POSSESSÓRIOS
Vale comentar sobre a aquisição de direitos possessórios. Caso o processo envolva um imóvel que não foi adquirido regularmente (escritura ou sentença registrada no cartório), como é o caso dos imóveis "adquiridos" por meio de contrato particular, recibo, compra verbal, invasão e até mesmo escritura pública não registrada, não se trata, na verdade de "aquisição de propriedade", mas de meros "direitos possessórios".

Nessas hipóteses, faça, tanto quando possível, a especificação do imóvel; mas, ao invés de indicar a procedência registral, você deverá descrever a data e forma que se entrou na posse do imóvel e indicar, se houver, algum documento acerca da causa da posse (contrato particular, recibo e etc.). Já a prova do direito possessório será feita pela mera afirmação da petição a ser confirmada por testemunhas, sendo possível a juntada de documentos que mostrem a causa da posse e a sua duração (contrato particular de compra e venda, recibo, comprovante de IPTU, ITR, Boletim Cadastram de Prefeitura e etc.).
ExO Demandante adquiriu um imóvel residencial urbano, constituído por uma casa de alvenaria, com área construída de 100m² (cem metros quadrados), edificada em uma área é de 442,50m² (quatrocentos e quarenta e dois metros e cinqüenta decímetros quadrados), situada na Av. Generalíssimo Deodoro, nº 100 (cem), Bairro Umarizal, Belém, Pará, com as seguintes características: 12,50m (doze metros e cinqüenta centímetros) pela frente e aos fundos, por 35,40m (trinta e cinco metros e quarenta centímetros) de cada lado; confrontando-se pela direita, de quem do imóvel olha para o logradouro, com o Lote n. 18; pela esquerda com o Lote n. 20 e aos fundos com o Lote n. 2; adquirido por meio de Contrato Particular de Compra e Venda entabulado com a pessoa de XXX (qualificar), havendo entrado na posse do referido imóvel em xx/xx/xxxx (data); conforme comprova a cópia do instrumento de contrato em anexo, bem como testemunhas arroladas.
Portanto, toda vez que estiver tratando da propriedade de um imóvel em uma petição, não deixe de seguir todas essas etapas e juntar a certidão devida, é a garantia de mais celeridade e segurança no seu processo. 


3) BENS MÓVEIS

Os bens móveis são qualificados pela descrição de suas especificações de seus sinais característicos. Essa é a primeira dificuldade que encontramos nessa tarefa, porque, diferentemente dos bens imóveis, nem sempre os bens móveis terão número de série ou coisa parecida. Assim, ao qualificar o bem móvel, deve-se descrever o bem o mais especificamente possível e, se for o caso, indicar número de série, nota fiscal, placa ou qualquer outro sinal distintivo.

Qualificação de automóvel: descreve marca, modelo, ano, placa e renavam:

Ex1: O Autor adquiriu um automóvel marca Fiat, tipo Uno, placas LVX9993, chassi 234H523N54, renavan 654323, registrado no Detran/PA (cópia do Certificado Registro de Propriedade em anexo).
Qualificação de um aparelho celular:
Ex2: A Requerente comprou um aparelho celular, marca Nokia, modelo N95, cor azul, número de série 23F645F6, adquirido nos termos da Nota Fiscal nº 234323 (em anexo).
Qualificação de uma geladeira:

Ex3: O casal adquiriu um refrigrerador marca Brastemp, 2 portas, 275 litros, branca, número de série ISC012456.
Qualificação de um fogão:

Ex4: Pretendem partilhar um fogão marca Consul, 4 bocas, cor branca, adquirido em 2010, número de série e de nota fiscal desconhecidos. 

Já a propridade dos bens móveis é provada de forma diferente da imóvel. Como a propriedade dos bens móveis se opera pela mera tradição (mera entrega em mãos), a sua prova é mais árdua que a dos bens imóveis. Ela poderá ser provada, em casos específicos, pela por meio de documentos (nota fiscal, fatura, contrato de compra e venda e etc.), mas principalmente por testemunhas, que afirmem a propriedade do bem, ou, o que será a regra, conjugando-se os dois meios de prova (documental e testemunhal), tudo a ser analisado no caso concreto pelo juiz.

OBS: Dessa forma, ao peticionar, seja elaborando a petição inicial ou contestação, tenha o cuidado de qualificar corretamente os bens móveis, bem como já provar documentalmente o que é possível por esse meio de prova, para não correr os riscos da preclusão do direito de produção de prova documental. Não esqueça de arrolar as testemunhas que possam provar a propriedade do bem móvel citado no processo.

4 comentários:

  1. Olá! gostei de seu blog.
    Gostaria de tentar tirar uma dúvida, se me permite!
    Quando uma pessoa, vê seu terreno na posse de uma construtora, em que esta constrói apartamentos para vender e alugar, de má fé, sem nenhum documento que a legitime, e no caso o legitimo proprietário não tem a certidão de registro da propriedade, este perdeu a propriedade? Ou teria outra forma de prova-lá?

    ResponderExcluir
  2. Olá. Durante o processo de inventário será necessário apresentar certidao de propriedade e ônus atualizada? A expiração do prazo a torna inválida?

    ResponderExcluir
  3. Parabéns pela iniciativa, muitos colegas iniciantes precisam de orientações e as suas estão bem precisas.

    ResponderExcluir
  4. Gostaria de saber do nobre defensor se é possível fornecer informação sobre a documentação necessária que deverá ser anexada a cada tipo de recurso existente no CPC.

    ResponderExcluir